torsdag 2 augusti 2018

Sälja lägenheten? - Räknar ihop min nettoförmögenhet

Jag har får frågan på bloggen och har även funderat och räknat på det många gånger själv, hur mycket skulle jag få över att putta in i portföljen om jag sålde lägenheten? 

Många säger att lägenheten inte är någon tillgång eftersom kapitalet är låst och man bor i den, men jag har aldrig gjort och håller fortfarande inte med om det. För det första så ligger det som sagt ofta bundet kapital i lägenheten och det kapitalet kan frigöras om man tex hyr en lägenhet. För det andra så är det oftast billigare att bo i en bostadsrätt än i en hyresrätt, speciellt om man har en bra klump kapital låst där. Man får även göra ränteavdrag på det lånade kapitalet, man sparar alltså pengar varje månad som kan investeras. Kapital som växer år efter år.




Jag tänkte i det här inlägget gå igenom vad en eventuell försäljning av min lägenhet skulle innebära ekonomiskt, hur jag skulle kunna utnyttja det och även räkna ut min nettoförmögenhet som jag ser på det. Jag har hört att jag egentligen bara har ett kapital på 300.000kr eftersom portföljen är värd 1,7 miljoner men jag har ett lån på 1,4 miljoner.

Min lägenhet är värd runt 3,5 miljoner i dagens läge. Jag har lån på 1,5 miljoner (lite avrundat). Jag räknar på en dyr mäklare som tar 100k för att sälja och att inköpet var 2 miljoner. Om jag sålde den skulle jag alltså få ungefär 1,6 miljoner över, skattat och klart. Tillsammans med min portfölj skulle jag alltså ha ett kapital på 3,3-3,4 miljoner. Det är också min nettoförmögenhet. 

Hur kan då lägenheten vara en tillgång, hur kan jag utnyttja läget som uppstår om jag säljer den? I dagsläget delar min portfölj ut 69.000kr per år. Om jag hade haft en hyresrätt och sagt upp den så hade jag stått med en portfölj som delar ut 5.700kr i månaden. Det hade kanske räckt till att "överleva" någonstans om jag bodde i en skrubb. Om jag säljer lägenheten så får jag loss kapital som gör att jag i princip kan fördubbla min portfölj. Dubbelt så många Investor, dubbelt så många Castellum osv. Det för att jag kan inkassera 11.400kr varje månad i utdelningar. Helt plötsligt skulle jag kunna leva ett helt normalt liv på mina utdelningar, kanske hyra en lägenhet i Spanien över vintern och liknande. Bostaden jag säljer gör i det här läget hela skillnaden.

Ser ni bostaden som en tillgång eller inte?



Läs även:
Fixa billigare elräkning
Fixa billigare hemförsäkring

22 kommentarer:

  1. Min lägenhet är också värd 3,5 och jag har också lån på 1,5 MSEK och såklart är det min största tillgång.

    När jag pensionerar mig kommer det värdet att realiseras då jag då kommer byta min Stockholmslägenhet mot en Smålandsvilla, betala tillbaka lånen, betala vinstskatt och mäklare och dessutom få en stor summa i handen.

    PS Jag räknar också med 69.000 kr i utdelningar i år. Det är helt otroligt vad våra siffror är lika.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tja Utdelningsmålänningen,

      Haha, jag sjukt vad lika vår ekonomi ser ut. Ska bli kul att följa din resa, det låter räven som vi har väldigt lika planer :).

      Kör hårt mot friheten! :) Mvh / Frihetsmaskinen

      Radera
  2. Klart det är en tillgång! Därmed inte sagt att det är samma sak som pengar i plånboken. Någonstans ska man ju bo, men det är ju inte nödvändigt att bo i ägd och dyr bostad (även om det är ganska trevligt). Man kan ju dra det till sin spets åt två håll, för att hjälpa till med resonemanget. En slottsägare utan lån och pengar på banken. Nettoförmögenhet =0? Knappast.
    Ett annat resonemang är om någon som hyr sin bostad och har massor av pengar på banken ska få sin nettoförmögenhet minskad med värdet av lägenheten, även fast man inte äger den? Låter också konstigt, men inte helt orimligt om man tänker att det behövs mycket (kapital)inkomster för att betala hyran.

    Många företag gör ju som så att de gärna hyr tex kontor för att siffrorna map avkastning på kapital ser bättre ut. Men det kan lika fullt kosta mer och höja risknivån i bolaget.

    SvaraRadera
  3. När jag gör bokslut över min ekonomi är den självklart med inkl lån.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tja Nyttboende,

      Ja, för oss som kan tänka sig Att flytta till billigare känns det logiskt egentligen.

      Tack för kommentaren! Mvh / Frihetsmaskinen

      Radera
  4. Jag har med den i mitt tänk kring familjens ekonomi. Men jag tänker inte mycket på den. Med 2 relativt små barn finns det inte i våra tankar att sälja och flytta.
    Mvh PB?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tja Pappa betalar,

      Jag förstår det, fast ändå en trygghet som skulle kunna utnyttjas i värsta fall.

      Tack för kommentaren! Mvh / Frihetsmaskinen

      Radera
  5. Just nu känns inte huset vi bor i som en tillgång. Behöver måla några ytterdörrar och det är över 30 grader varmt........
    Annars såklart en tillgång om värdet överstiger lånen (lite förenklat). Hälsningar, T

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tja Toscananext,

      Haha, förstår det! ;) Ja precis, det går ju att utnyttja fördelaktigt ibland!

      Tack för kommentaren! Mvh / Frihetsmaskinen

      Radera
  6. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Pengarna i bostaden är för oss något nödvändigt ont för att bo bra och billigt. Kommunen vi bor i hade en minskad befolkningstillväxt fram till 2014 och därför var priserna därefter. När en kommun tappar invånare blir inte bostadsmarknaden så het. 2015 kom en hel del invandrare hit. Med det blev det även bostadsbrist och idag är priserna högre än jag själv skulle vilja betala. Men nu växer även kommunen och flera större företag har hittat hit. Detta är givetvis positivt för prisutvecklingen på bostäder. Man kan säga att vi hade lite tur med köpet då det bara 1 år senare hade vart betydligt dyrare. Nackdelen är att även större bostäder har gått upp i pris den dagen vi vill byta upp oss. Det känns iallafall bra att äga vårt boende istället för att hyra :-)

      Mvh Slimis

      Radera
    2. Tja Slimis,

      Kul att ni hade flyt med köpet och grattis! :) Vill man flytta till större så är det ju svårt att få ut kapitalet från bostaden, vill man däremot flytta till billigare7mindre så är det lättare och kan bli en skön bonus den dagen! :)

      Tack för kommentaren! Mvh / Frihetsmaskinen

      Radera
  7. Jag tänker mycket på det. Sitter själv med ett hus som massor av pengar är bundet i. Området är fint och huset stort så vid en uthyrning skulle det generera ca 40.000 kr/ m. Vid en ev försäljning, på dagens marknad, hamnar vi nog runt 17 milj. Sedan vi köpte det för 6 år sedan har värdet gått upp med över det dubbla. Har dock uppdatera huset för några milj. Efter avdragen renoveringskostnad och husinköp så har huset ökat med ca 6 milj. Dock bor vi här och barnen trivs. Men tanken är lockande att sälja och bli ekonomiskt fri direkt. Att ha pengar i huset ger ju inte mat på bordet direkt men är ju en viss trygghet om det går att sälja den dagen man vill ändra sin livssituation.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tja Anonym,

      Jag förstår dig, det är extremt mycket pengar. Med barn blir det ju svårare men kanske kan ni sälja när de flyttat ut?

      Tack för kommentaren! Mvh / Frihetsmaskinen

      Radera
  8. Jag räknar inte bostaden som en tillgång eftersom jag inte äger den. :)

    Skämt åsido, jag tycker att det är bedrägligt att räkna bostaden som en tillgång även om den förstås är det rent bokföringsmässigt. Säg att du har en belåningsgrad på 75 procent vilket är ganska normalt för yngre personer med några år i arbetslivet. Om bomarknaden går ned och du samtidigt har kostnader för mäklare är det inte ens säkert att du får igen pengarna. Jag kan köpa resonemanget om man faktiskt äger sin bostad eller åtminstone som i ditt fall har en belåningsgrad på under 50 procent för då är man i praktiken åtminstone garanterad att få igen pengarna.

    Sedan är ju frågan också vilken alternativkostnad du i framtiden tänker realisera. Många lurar sig själva genom att tro att de kan sälja bostaden och realisera en vinst men för de flesta går de pengarna in i den nya bostaden. Det finns en anledning till att mina föräldrars generation inte säljer sina villor och flyttar in i 55+-lägenheter. De realiserar en vinstskatt och får netto inte mycket över när de flyttar in i en två eller trea. Enda undantaget är om man gör en Onkel Tom eller Farbror Fri och medvetet flyttar till en kommun/annat land där man får mer för pengarna netto efter skatt och mäklararvoden.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Eller så skaffar man sig en option och ställer sig i bostadsköer. Parallellt med att man bygger portföljen öppnar man för möjligheten att realisera bostadens värde.

      När det gäller boendekostnad verkar det som att många inte räknar med alternativkostnaden för bundet kapital. Detta tillsammans med att inte inkludera kostnaden för risktagandet för ägt boende gör att kostnadsjämförelsen med hyrt boende blir icke rättvisande.

      Radera
    2. Resonemanget med belåningsgrad håller jag inte alls med om. Klart bostaden kan minska i värde, men det kan ju de flesta tillgångar,aktier inte minst,de kan ju tappa allt värde snabbt. Nettoförmögenheten gäller ju just när du gör beräkningen. Att försöka ta höjd för evt. framtida värdeförändringar i en ögonblicksbild funkar ju inte.

      Däremot är det sant att man alltid behöver någonstans att bo. Men det gör ju inte värdet just nu mindre av din bostad. Jmf någon som hyr sin bostad. Skulle de få avdrag på nettoförmögenheten för att de saknar egen bostad?

      Radera
    3. Tja utlandsutdelaren,

      Jag förstår hur du tänker. Många äldre är dock snåla och klarar inte av att behöva betala en mille i skatt.

      i mitt fall kommer jag inte flytta om det inte bli till mindre lägenhet, mindre stad eller utomlands. Det skulle realisera en vist oavsett hur jag gör. Jag har räknat på i det i något inlägg i bloggen men om jag flyttade till en mindre stad skulle jag tex kunna gå från 40% belåning till obelånad + 500k extra i portföljen. Detta efter skatt och mäklare om jag köpte nytt för en mille.

      Tack för en grym kommentar Utlandsutdelaren! Mvh / Frihetsmaskinen

      Radera
    4. Tja Storugglan,

      Bra saker du tar upp! Att sälja och hyra frigör hela kapitalet helt klart!

      Bundet kapital är ofta till stor del lånat, dvs man kan ändå inte investera det om man säljer. För min del täcks den "förlorade" avkastningen av det jag sparar på att äga bostaden. Risktagandet kan också bli ett chanstagande, eller hur? Själv har jag om jag skulle sälja nu bott gratis och mer därtill i hela mitt liv genom pengarna jag skulle få över.

      Tack för en grym kommentar! Mvh / Frihetsmaskinen

      Radera
    5. Tja Kalle,

      Riktigt bra kommentar! Precis, aktier går upp och ner, hur ska man då räkna på dom?

      Bra punkt med om man ska räkna ner om man hyr boende, det låter logiskt om man inte ska räkna med kapitalet som ligger i boendet att man även gör så, egentligen alltså.

      Tack för kommentaren! Mvh / Frihetsmaskinen

      Radera
  9. Kanske inte aktuellt nu men i framtiden kanske fundera på att öka upp lånet på bostaden och placera på aktiemarknaden. På det sättet ökar du ju upp vad du får i utdelningar utan att behöva sälja bostaden.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tja Fonderingar,

      Ja det är ett bra tips som jag lätt skulle kunna göra men problemet är att jag inte kommer kunna låna upp mer påbostaden utan i konst och i dagens läge har jag väldigt låg inkomst. Kommer med största sannolikhet inte ha högre i konst än ad jag har idag när jag slutar att jobba helt. För någon so. Går från heltid är det ett bra alternativ!

      Tack för kommentaren! Mvh / Frihetsmaskinen

      Radera