tisdag 11 maj 2021

Skatt på lägenhetsförsäljning - Hur mycket & vilka avdrag kan man göra?

Hur mycket skatt (vinstskatt) blir det vid en lägenhetsförsäljning? Det här är en fundering jag själv hamnat i några gånger och det är lätt att glömma bort vad som gäller. Därför tänkte jag skriva en kort inlägg om det för att påminna både mig själv- och eventuellt intresserade läsare av bloggen.

Skatten på en lägenhetsförsäljning är 22% av vinsten du har gjort. Vinsten är det som blir över efter att du dragit av inköpspriset av lägenheten, försäljningsutgifter, förbättringsutgifter, kapitaltillskott och andel av inre reparationsfond.

Innehåller affiliatelänkar

Beräkna skatt vid lägenhetsförsäljning


För att räkna ut vad skatten blir på din försäljning börjar du med att ta försäljningspriset. Från försäljningspriset drar du av inköpspriset samt de utgifter du haft i syfte att öka försäljningspriset.

För att förklara det hela på ett enkelt sätt tänkte jag i det här blogginlägget ta ett exempel på en lägenhetsförsäljning. Jag har försökt att göra det så kort- och enkelt som möjligt.

Uträkning av vinstskatten på lägenhet - Exempel


  • Försäljningspris: 3.000.000kr
  • Inköpspris: 2.000.000kr
  • Utgifter: 123.000kr
  • Vinst: 877.000kr
  • Skatt att betala = 192.940kr

Uträkning:

3.000.000-2.000.000 = 1.000.000kr
1.000.0000-123.000 (utgifter) = 877.000kr (vinst)
877.000x0,22 = 192.940 (skatt)

Det här är såklart en väldigt förenklad uträkning, därför tänkte jag gå igenom allt mer detaljerat nedanför.


Avdrag vid lägenhetsförsäljning


Ok, nu vet du hur du räknar ut hur mycket skatt du ska betala. Här tänkte jag gå igenom vilka avdrag du får göra som kan sänka din skatt. Jag går igenom de punkt för punkt med en kort förklaring.

Kort förklarat kan man säga att inköpspriset och alla utgifter du har i syfte att få ett högre försäljningspris kan dras av när du säljer din lägenhet.

1. Inköpspris


Den här är ganska självklar. Om du köpte din lägenhet för 2 miljoner kronor så börjar du med att dra av det från försäljningspriset. I exemplet ovanför där lägenheten säljs för 3 miljoner, innebär det att vi har 1 miljon kvar.


2. Förbättringsutgifter & tillbyggnad


En annan sak du får dra av från försäljningssumman innan skatten dras är förbättringsutgifter (grundförbättringar). För att dessa utgifter ska vara godkända måste storleken på utgifterna vara minst 5.000kr per år och de ska ha "förbättrat" bostaden mot hur den var tidigare.

Det finns ingen tidsgräns på det här avdraget men du måste själv ha gjort förbättringarna under tiden du själv bott i lägenheten.

Förbättringsutgifterna är som det låter förbättringar, det kan vara att du har installerat en diskmaskin som inte fanns där tidigare, gjort förbättrande el- och rörarbeten eller ändra planlösningen och bygga nya väggar.


Exempel på förbättringsutgifter är:

  • Installera diskmaskin eller tvättmaskin som inte fanns tidigare
  • Byta ut en gammal plastmatta mot ett dyrare trägolv
  • Bygga en vägg eller ändra planlösningen
  • Montera en inbyggd garderob som inte fanns tidigare
  • etc.

OBS! Om du t.ex. byter till nytt golv så ska du bara dra av merkostnaden för det dyrare golvet om det inte skett under de senaste 5 åren. Om du byter från plastmatta till ett parkettgolv så drar du kostnaden för parkettgolv (minus kostnaden för plastmatta).


3. Underhåll & reparationer


När det gäller underhåll och reparationer så får du dra av dom, men de får vara max 5 år gamla. De måste även uppgå till minst 5.000kr samma år för att få dras av. Allt som du byter ut eller fixar till räknas egentligen som underhåll & reparationer.


Exempel på underhåll & reparationskostnader är:

  • Måla om
  • Nytt golv
  • Slipa golv
  • Nya vitvaror
  • Ny trall på balkongen
  • etc.


4. Försäljningsutgifter


Försäljningsutgifterna är de utgifter som är kopplade till själva försäljningen. Den största är oftast mäklararvodet, men även styling inför visning får dras av.

Exempel på försäljningskostnader är:

  • Arvode till mäklare
  • Avgift för Hemnet.se
  • Utgifter för styling av lägenheten
  • Försäkring mot dolda fel


5. Kapitaltillskott & inre reparationsfond


Utöver de sakerna jag har nämnt ovanför så finns det två saker till du får dra av, det är kapotaltillskott och inre reparationsfond.

Det här kan ofta vara lite svårt att ha koll på och i många fall missar folk att dra av det här. Det kan också uppfattas som krångligt att ta reda på de här uppgifterna.

Kapitaltillskott


Kapitaltillskott är helt enkelt den del som som du stått för av bostadsrättförenings amorteringar på sina lån. Av avgiften du betalat varje månad har säkerligen en del gått till att amortera ner lånen, det i sin tur höjer värdet indirekt på din bostadsrätt.

Du har därför rätt att dra av den del som bidragit till att amortera ner föreningens lån. Det kan även vara större engångsinsättningar du gjort t.ex. i samband med balkongbygge etc. Du ska få dessa uppgifter av bostadsrättföreningen året efter du har sålt din lägenhet.

Inre reparationsfond


Om den inre reparationsfonden som är kopplad till din lägenhet har ökat under tiden du bott i lägenheten har du rätt att dra av den delen som ökat i deklarationen. Det eftersom du indirekt har höjt värdet på bostadsrätten med motsvarande summa.

6. Ränteskillnadsersättning

Om du löser dina lån eller byter bank innan lånen löpt ut har banken rätt att ta ut en ränteskillnadsersättning. Det kan handla om tusenlappar och beror på löptid och lånets/lånens storlek. Denna kostnad för du dra av mot vinsten på försäljningen av lägenheten.





Exempel på vad du ska betala i vinstskatt när du sålt din lägenhet


Ok, nu har vi typ gått igenom det hela. Dags för en summering, vi utgår från det exemplet jag har kört i inlägget.

Försäljningspris


Vi sålde bostaden för 3 miljoner, där har vi vårat försäljningspris.

= 3 miljoner

Avdrag


Nu bryter vi ner avdragen var för sig för att få en uppfattning om hur det kan se ut.

  • 1. Inköpspris - Vi köpte lägenheten för 2.000.000kr, det börjar vi alltså med att dra av
  • 2. Förbättringsutgifter - Vi la nytt trägolv för 20.000kr
  • 3. Reparation & underhåll - Vi målade om och köpte nya vitvaror året innan försäljningen för 30.000kr
  • 4. Försäljningsutgifter - Vi betalade ett arvode till mäklaren på 50.000kr, köpte Hemnet-annonser för 3000kr och använde homestyling för 20.000kr.
Totala utgifter = 2.123.000kr


Beloppet vi ska skatta på (22%) är 877.000kr

Vinstskatten vi får betala är 192.940kr


När ska man betala reavinstskatten?


Det första du gör är att deklarera vinsten från försäljningen på deklarationen året efter du sålt din lägenhet. När du vet vilken skatt du ska betala betalar du även den till skatteverket året efter försäljningen.

Uppskov på skatt vid lägenhetsförsäljning


Du kan skjuta upp skatten om du köper en ny bostad. Hur mycket av skatten du kan skjuta upp beror på vad den nya bostaden kostar.


Skjuta upp reavinst, hur mycket?


Hur mycket skatt du får skjuta upp beror som sagt på hur mycket din nya bostad kostar. Du får inte skjuta upp en vinst som är mindre än 50.000kr.

Skjuta upp hela vinstskatten

Om du vill skjuta upp hela vinstskatten måste du köpa en ny lägenhet som är lika dyr eller dyrare än den du sålde.

Skjuta upp en del av vinstskatten

Om du köper en billigare bostad än den du sålde kan du skjuta upp en del av skatten. För att räkna ut hur mycket du kan skjuta upp tar du vinsten x pris för ny bostad / försäljningspris för såld bostad.

Om du t.ex. köper en lägenhet som kostar hälften så mycket som den du sålde med vinst kan du skjuta upp hälften av vinstskatten.




Köpa ny lägenhet för att slippa reavinstskatt


Om det är så att du vill slippa betala skatten nu och skjuta den vidare till nästa bostad är det två viktiga datum du måste ha koll på.

För att få uppskov med skatten måste den nya bostaden vara inköpt tidigast den 1.a januari året innan- och senast den 31.a december året efter försäljningen.

Skjuta upp reavinst, hur länge?


Du kan skjuta vinstskatten på framtiden så länge du bor varaktigt i den nya bostaden eller flyttar till en lika dyr eller dyrare lägenhet och fortsätter skjuta på skatten.

Det här kan självklart ändras framöver och vi vet aldrig vad framtida politiska beslut kommer att innebära. I dagsläget är det väldigt förmånligt att skjuta upp vinstskatten och det finns ingen anledning att inte göra det om du har möjlighet.

Den slutliga skatten påverkas av din totala ekonomi


Som alltid påverkas ditt slutliga skattebesked av din totala ekonomi. Det här är bara en snabb beräkning av vad skatten blir vid försäljning av en lägenhet och vad du kan dra av etc.

Jag hoppas att den kan hjälpa någon och säga gärna till om du har några tillägg eller hittar några felaktigheter.

Har du betalat vinstskatt på bostadsförsäljning någon gång? Sköt du upp skatten eller betalade du allt på en gång?

6 kommentarer:

  1. Bra genomgång. Ett par kommentarer:
    1. Ska man alltså få uppgift om kapitaltillskott automatiskt året efter försäljning. Hinner
    den i tid till deklarationen då? Undrar hur den funkar då föreningen amorterat hårt i många år och sedan gjort stora renoveringar och tagit upp nya lån igen.
    2. Får man även inre reparationsfond från föreningen? Har ingen aning vad jag har där eller ens om det finns någon.
    3. Har ett par förbättringar utan kvitton. Krävs kvitton redan vid deklarationen eller endast vid "revision"? I mitt fall småpengar: säkerhetsdörr, nyinstallation diskmaskin, golvbyte laminat till parkett. Drygt 30.000 kr totalt kanske.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tja Utdelningssmålänningen,

      Tack!

      1. Yes, men antar att man kan få be om det och att det kan bli omständigt att få fram i många fall om man inte själv går igenom årsredovisningarna och räknar på det. När de tar upp nya lån så vet jag faktiskt inte vad som gäller men antar att det beror på varför man tagit lån.

      2. Ja som jag skrev är även den här klurig. Ofta tror jag inte det handlar om några stora pengar. Om det finns inre reparationsfond brukar man oftast veta om det och man borde kunna fråga föreningen om vad den är på idag.

      3. Kvitton krävs inte vid deklarationen, det kan jag säga av egen erfarenhet av ett par försäljningar tidigare. De kan krävas vid "eventuell" revision. Men det borde fungera med andra typer av bevis också om det skulle saknas, t.ex. bilder, kontoutdrag etc. eller en kombination av det. Det beror nog mycket på rimligheten i avdragen.

      Dina avdrag borde inte vara några problem. skulle bli förvånad om de ifrågasatte dina förbättringar om du har bildbevis före/efter vid en eventuell revision eftersom det handlar om så lite pengar.

      Jag har själv aldrig dragit av för kapitaltillskott och inre reparationsfond tidigare då jag inte visste att man kunde göra det då. Jag har heller aldrig blivit utsatt för en revision så har inte behövt visa mina kvitton. Sparar dock alla kvitton för att ha det tillgängligt.

      Mvh / Frihetsmaskinen

      Radera
    2. Tackar! Det här är så bra och har oroat mig ett tag. Vill kunna beräkna trolig överlikvid när banken, skattmasen, mäklaren, byggvaruhuset och säljaren av ersättningsbostaden fått sitt. Överlikviden ska såklart investeras i fler aktier eller möjligen amortera ner aktiebelåningen.

      1. Angående kapitaltillskott torde det vara omöjligt att räkna på själv. Jag kommer att ha bott 25 år i samma BR när jag flyttar 2025....

      2. Får fråga föreningen om repfond när det är dags.

      3. Innan jag läste ditt svar gick jag genom kvittopärmen och hittade faktiskt både parketten och diskmaskinen. Tyvärr inte säkerhetsdörren dock (ca 13.000 kr vill jag minnas). Fota den kan jag ju då det var en sunkig 1940-talsdörr innan.

      4. Underhåll och reparationer. Eftersom det troligen är < 5 år till min flytt gäller det att börja spara alla repkvitton från nu för att se om det summerar till 5.000 kr samma år. Som i ditt exempel blir det nya vitvaror och målning innan försäljning. Kanske helt nytt badrum också då det nog räknas som sunkigt nu och kan påverka priset negativt mer än ett nytt kostar.

      Radera
    3. 1. Ja, det är ju enkelt om du har gjort någon större engångsbetalning för t.ex. inglasning av balkong, balkong bygge etc. som jag skrev innan. Annars krävs det nog mycket jobb för att få fram rätt siffror.

      2. Yes, då måste du ju veta var den var när du flyttade in och vad den är nu. I ditt fall lär det krävas en del jobb för det med, om det nu finns någon inre reparationsfond.

      3. Kolla hur längesen det var du la parkett. För att förtydliga så ska du egentligen dra bort kostnaden för vad laminatgolvet hade kostat från parkettkostnaden. Så det är egentligen bara mellanskillnaden du drar av (om det inte är mindre än 5 år gammalt).

      4. Ja om du vet att du ska flytta ett visst datum, se till att göra allt inom 5 år från flytten så du kan dra av allt. Och som sagt gör för minst 5.000kr varje år.

      Lycka till, det finns rätt bra info på skatteverkets hemsida där man även kan "testa" hur mycket man får dra av.

      Mvh / Frihetsmaskinen

      Radera
  2. Hur blir det om man t.ex köpt för 1 miljon och säljer med förlust på t.ex 800k? Samt vad menas med avdrag när man renoverat t.ex? Säg att jag renoverat badrummet för 50k, får man tillbaka 30% av dessa 50k? Sorry för amatör frågor

    SvaraRadera
  3. gäller uppskovet till ny bostad även om man som jag bygger ett nytt hus? Som jag förstår det är det bara permanenta bostäder, alltså inte stuga, som gäller om man vill flytta över en eventuell vinst.

    SvaraRadera