Jag har backat 400.000kr den senaste tiden

Det har varit tufft den senaste tiden, mycket är på gång och mitt kapital har backat runt 400.000kr. Det här är sånt som händer, det händer nu och det kommer att hända framöver också. Jag har varit med om det förut men i slutändan brukar det bli bra ändå.

Det jag pratar om är värdet på min bostadsrätt. Jag ser tydligt att försäljningstiderna blir längre, budgivningarna inte lika hetsiga men det jag framförallt ser i mitt område är att ingen säljer, det finns inga lägenheter ute till försäljning. Det verkar vara tydligt att nybyggen drabbas hårdare av oron, är det bara något jag fått för mig eller tänker folk mer logiskt nu? Det finns många nybyggen till salu. Nybyggen har ofta inbakade lån i föreningen och utöver det ofta en högre månadsavgift, sammantaget blir det oftast ganska mycket dyrare att bo i en ny förening än i en gammal som hunnit betala av och inflatera bort stora delar av sina skulder.

Jag bor i en gammal förening som är lågt belånad, jag har alltid valt den här typen av boenden. Delvis gillar jag charmen i gamla hus men framförallt kanske jag är för snål för att köpa en nybyggd lägenhet, jag har inte kunnat motivera mig till att betala flera tusen kronor mer varje månad för att ha fönster som fortsätter bakom elementen, klinkers i trapphuset och köket i vardagsrummet. Jag säger inte att det är fel att bo i nyproducerade lägenheter, men det kan vara bra att veta vad man egentligen betalar för.

Jag gjorde en poll på Twitter för ett tag sen där jag frågade mina följare vad deras förening hade i lån per/m2. Jag blev både förvånad och samtidigt inte.

30% svarade att deras förening hade 10.000kr/m2 eller mer i lån. Det innebär att en 3:a på 75m2 har 750.000kr eller mer i lån utöver det som själva lägenhetsinnehavaren har. Alltså om personen betalat 4 miljoner för lägenheten, så har den alltså köpt ytterligare 750.000kr eller mer i lån via föreningens belåning. Det blir egentligen ännu värre procentuellt om lägenheten varit billigare. Jag vet inte hur många som tänker på det här men det är absolut något man borde ha i åtanke. Jag har börjat planera och skriva ett inlägg i ämnet när det handlar om vad man bör tänka på när det gäller bostadsrättföreningar och belåning. det kommer ta ett tag men inlägget kommer komma lite längre fram.

Hur mycket har din bostadsrättsförening i lån?

Liknande inlägg:

Lägre pris på bostäder?

Bostaden, en fet tillgång - Det är bara ett problem!
Bostadspriserna har skenat - Kollar i backspegeln och vad jag sa för 8 år sedan

Lägre pris på bostäder?

Man har kunnat se en avmattning på bostadspriserna den senaste tiden, vilket känns ganska rimligt då den varit överhet ganska länge nu. Det har vad jag kunnat sett inte varit några direkta prisnedgångar utan mer en avmattning och fler objekt till salu. jag tror absolut att det här kan vara en början på en nedgång likt 2008 (måttlig) men tror och att priserna kommer att återhämta sig. Den stora skillnaden nu är att räntorna redan är väldigt låga, därför tror jag inte vi kommer att få se några räntehöjningar likt finanskrisen utan en mer segdragen process.

Jag sitter själv som bostadsinnehavare av en dyr lägenhet och är beredd på en nedgång/stagnation. För egen del har det endast betydelse om jag ska sälja eller om räntorna går upp väldigt mycket. jag ser risken för kraftiga räntehöjningar som mindre eftersom det idag till skillnad mot 2008/2009 troligtvis skulle leda till än mycket värre situation. Jag tror politikerna är medvetna om det och kommer hålla räntorna låga ett tag till.

Eftersom jag är så tungt exponerad i min lägenhet har jag tidigare sålt av Större delen av Oscar Pref med vinst på 25-30% och en del Alm Pref med vinst motsvarande utdelningen. Jag kommer eventuellt att sälja av allt i dessa innehav för att hålla nere min totala risk och exponering mot bostäder.


Hur ser ni på bostadsmarknaden och lägre bostadspriser?

Bostaden, en investering eller ren konsumtion?

Ska man räkna in värdet av sin bostad i frihetskapitalet? När jag startade min första ekonomiblogg 2009 var det mycket diskussioner om att bostaden absolut inte skulle räknas som en tillgång eller investering, det var ren konsumtion det handlade om. Själv har jag däremot alltid haft motsatta åsikter. Att jag gav mig in i bostadsmarknaden i mitten på 2000-talet är det bästa ekonomiska beslut jag tagit. Visst jag var inte med under 90-talskrisen men av dom som klarade sig ur det, har jag inte hört någon säga att man inte ska äga sin bostad.

Jag kan hålla med om att bostaden inte är en ren investering så länge man bor i den men om man tänker lite annorlunda så har det under hela min tid som bostadsägare varit så här:

• Att bo i bostadsrätt har alltid varit billigare än att hyra

• Priserna har alltid gått upp i längden (det var en krusning på ytan 2009, men den gav oss rekordlåga räntor, tack för det!)

• Du slipper hyreshöjningar i bostadsrätt. Hyror går alltid upp, räntor går upp och ner

• Du är fri att göra (i princip) vad du vill med en bostadsrätt, så som att måla om, renovera badrummet etc.

• Du har större möjlighet att påverka din boendemiljö och omgivning

Det här är bara några saker jag kommer på just nu, men det finns säkert fler fördelar med bostadsrätt. Men för att komma tillbaka till rubriken, hur kan bostaden påverka möjligheten till frihet? Jag tar min egen boendesituation som exempel. Jag bor nu i en tvåa på 56m2, köpt för 8 år sedan för 2 miljoner kronor. Om jag lägger lite marginal på räntan så betalar jag ungefär hälften mot vad liknade hyresrätter hyrs ut för i samma område. Visst det blir lite fel för i dagsläget går likadana lägenheter i mitt hus för runt 4 miljoner kronor. Så för att vara rättvis skall man väl räkna på det, men resultatet blir fortfarande att man tjänar på att köpa.

Min lägenhet har alltså ökat i värde med ungefär 2 miljoner på 8 år, med mäklararvode och reavinstskatt skulle jag fortfarande ha närmare 1,5 miljon i vinst vid en försäljning. Jag har alltså beräknat på dagens värdering fått 15.625kr/månad för att bo, om jag säljer nu dvs. Jag gör inte ens av med 15.000kr i månaden så det skulle täcka ett lyxliv för mig. Visst marknaden har varit extrem de senaste åren, men det sa man när jag köpte min första lägenhet 2005 också. I den lägenheten bodde jag faktiskt gratis på riktigt eftersom jag sålde den efter 1,5år, 50% dyrare än vad jag köpte den för.

Allt ovanstående är en viktig aspekt då det ger utrymme till ett väldigt bra sparande, även med en låg lön. Sparandet hamnar ju delvis i bostaden och delvis utanför genom att man har lägre boendekostnader i en bostadsrätt. Den andra delen är vid en ev. jobbexit och det är nu det blir intressant på riktigt. Säg att man säljer bostaden och flyttar till en billigare lägenhet i en mindre stad. helt plötsligt skulle kapitalet man kan frigöra räcka till både en kontantbetalning av boendet och de resterande pengarna skulle genom investering kunna täcka kostnaderna så att man bor helt gratis. Läs mer om hur jag räknat på det i det här inlägget om att sälja lägenheten och flytta till en mindre stad.

Hur ser ni på erat boende, ser ni det som en investering eller konsumtion?

Läs även:
Flytta till mindre lägenhet för att skynda på pensionen
Bli miljonär med låg lön
Sluta jobba vid 40

Ekonomisk frihet eller ekonomiskt oberoende?

livet som ekonomiskt fri

Om 4 år behöver jag aldrig jobba mer!

Få pengar utan att jobba?

Jag vill bli ekonomiskt oberoende!

Leva på 7000 i månaden
Halva vägen avklarad, gratis boende föralltid!
Varför jag bara jobbar halvtid
Tid är pengar - lura inte dig själv
Låg lön - Hemligheten till ekonomiskt oberoende