torsdag 10 augusti 2017

Diös Fastigheter - Jag bara måste öka, ser ut som en kraftig utdelningshöjning nästa år?

Diös är ett bolag som verkar flyga lite under radarn när det gäller de lite större fastighetsbolagen på börsen. Kanske är det så att många inte gillar fastighetsexponering mot norra Sverige eller ser kombinationen med lite högre belåning som en stor risk i dessa tider med ränteoro, politiska beslut och eventuella snöfall ;).




Jag har tidigare skrivit om Diös här. I mina ögon levererar Diös verkligen, visst är risken hög förhållandevis till en del andra fastighetsbolag men jag tycker att man bör kolla på risk från olika håll. Jag tänkte återkomma till mina tankar om det längre ner, men först ska vi kolla på den senaste delårsrapporten som presenterar de två första kvartalen för 2017. Direkt taget från rapporten:

  • Förvaltningsresultatet ökade med 56 procent jämfört  med 2016. (I jämförbart bestånd var förbättringen 22 procent)
  • Totalt resultat inkl. värdeförändringar efter skatt ökade med 72% jämfört med 2016
  • Uthyrningsgraden har ökat marginellt från 90 till 91%
  • Belåningsgraden har minskat från 60,6% (Q2 2016) till 58,3% (Q2 2017)
  • Soliditeten har ökat från 28,5% till 33,3% jämfört med 2016
  • Genomsnittlig ränta har minskat från 2,6% till 1,6%
  • Räntetäckningsgraden ökade från 3,5ggr till 5,8ggr

Jag vet inte vad jag missar men rapporten är stark och jag känner att det laddas för en skön utdelningshöjning nästa år. "2016 var det resultatmässigt starkaste året i vår historia, och vi kan nu konstatera att första halvåret 2017 har startat ännu bättre. Ett stort affärsfokus, positiva effekter från  bra och många uthyrningar samt vårens förvärv lyfter förvaltningsresultatet, vilket  ger förutsättningar för ännu mer tillväxt" -  Knut Rost, VD. I övrigt nämns det att investeringar gjorts i ny-, om- och tillbyggnation vilket skall öka uthyrningsgraden och minska kostnader och miljöpåverkan.

Diös har enligt vad jag kan utläsa en bra och diversifierad fastighetsportfölj. Procentuellt är det bra spridning på kunderna och de största kunderna får ändå anses som hyffsat stabila. De tio största kunderna (Omsättningsmässigt) är enligt bilden nedan. (Bilden är hämtad direkt från Diös halvårsrapport 2017).


Diös verksamhetsområde sträcker sig från Borlänge i söder ända upp till Luleå. Det största hyresvärdet finns i Kontor (50%), butiker(25%), därefter industri, lager, bostäder och övrigt. Bland de största kunderna inom Retail hittar man bla. Falu kommun, H&M, KappAhl och Clas Ohlson.

Jag gillar att se många kommuner och myndigheter bland de större kunderna, det känns som förhållandevis stabila och säkra kunder. Bland företagen finns H&M, Telia, Swedbank mm. vilka är stora och kapitalstarka bolag.


Diös mål för 2017 är bla. följande:
  • Ekonomisk uthyrningsgrad 92%
  • Energianvändning -4%
  • Avkastning på eget kapital, riskfri ränta +6%
  • Utdelning av årets resultat runt 50%

Sammanfattningsvis kan jag bara säga att jag gillar det jag ser. Med siffrorna framför mig skulle jag inte bli förvånad om vi får se en maffig utdelningshöjning nästa år. Som sagt, risken är högre än vissa andra bolag med lägre belåning och fastigheter i större städer, men som jag nämnde i början av inlägget så skulle jag återkomma med mina tankar om det. Så, mina tankar om risken i Diös. Ett bolag som investerar i mindre städer i Dalarna och framförallt Norrland, det är inte Hufvudstaden vi pratar om direkt, men måste det vara skit?

Jag gillar bolag som Hufvudstaden, de har låg belåning, de har fastigheter på fina adresser, svindyra adresser. Men måste det innebära att de står emot en fastighetskris så mycket bättre och även om de gör det, är den i jämförelse höga värderingen värt det? Självklart kommer ett bolag som Diös att drabbas hårdare av räntehöjningar, men i dagsläget är räntetäckningsgraden bra och det kan dröja lång tid innan vi ser räntenivåer som påverkar resultatet hårt. Sen har vi även den politiska risken med skatteåtgärder som kan påverka ett bolag som Diös, som genomfört flera försäljningar och rockader. Men, det känns som den risken är inprisad i kursen, Diös handlas för tillfället runt- eller med rabatt mot sitt substansvärde. Man får alltså just nu ganska mycket för pengarna.

Är fallhöjden lägre, eller är risken högre? Det går att se läget på fastigheterna som Diös har som både en risk och att man undviker en risk. Jag har själv varit lite i Dalarna/Norrland och då jag känner folk där så vet jag att befolkningen ökar, priserna ökar och tillgången på hyreslägenheter minskar. Även om Diös har en liten andel bostadsfastigheter så betyder ju ofta en ökad befolkning ett ökat behov av affärer, större stad och i sin tur kontor, lager och arbetsplatser. En fastighet i Falun kommer aldrig att bli lika eftertraktad som en likadan på Riddargatan i Stockholm eller Kungsportsavenyn i Göteborg, men betyder det att den fina adressen alltid är ett bättre köp? Hur hög är fallhöjden på fina gatan i jämförelse med den mycket billigare fastigheten i Norrland, som trots en lägre befolkningstillväxt ändå växer år för år.


Hur ser ni på risken att investera utanför Sveriges metropoler, har ni aktier i Diös eller liknande bolag idag?


Läs uppdaterade inlägg angående Diös:
Ökade innehavet i Diös
Diös drar 3% norrut - Låg värdering?

Läs gamla inlägg om Diös:
Diös höjer utdelningen med 26%!

Läs gårdagens inlägg:
H&M - Vad tycker ni om deras webbshop?


OBS! Gör dina egna analyser och lita inte på det jag skriver, jag  är inget proffs! ;)

5 kommentarer:

  1. Jag tror utdelningspolicyn är att ca 50% av förvaltningsresultatet ska delas ut. Under första halvåret har de haft dryga 6 kr per aktie i förvaltningsresultat och det skulle då innebära en utdelning på ca 3 kr nästa år, i så fall en höjning med 50%. Enligt börslistan i tidningen är dock förväntad utdelning nästa år ca 30% högre, så antingen förväntar sig marknaden sämre utveckling under halva året eller att de inte kommer dela ut riktigt 50% nästa år. Det blir intressant att se.

    Själv har jag 7000 aktier och det är ett av mina största långsiktiga innehav. Jag har köpt den med förhoppningen att utdelningen över tid ska stiga. Jag är dock nöjd om de höjer åtminstone till 2,50 nästa år. Jag tror även de städer som Diös satsar på är lite underskattade av den Stockholmscentrerade finansmarknaden. Allt norr om Uppsala räknas som Norrland och avfolkningsbygd utan framtid. Jag tror större städer i norr kan ha en positiv utveckling framöver, inte minst pga att Stockholm prisar ut sig med sin dyra bostadsmarknad. Blir det som jag tror, kan det också bli så att direktavkastningskraven sjunker i dessa städer, vilket i så fall innebär att även substansvärdet kommer utvecklas bättre än marknaden väntar sig.

    Mvh Mattias

    SvaraRadera
    Svar
    1. Förtydligande: Under första halvåret har de haft ca 3 kr i förvaltningsresultat vilket om detta fortsätter ger ca 6 kr på helåret.

      Mvh Mattias

      Radera
    2. Hej Mattias och tack för en bra kommentar!

      jag är inne på samma linje och tror också att utdelningarna kan höjas i ett bra tempo kommande åren.

      Riktigt stort innehav du har! Det blir sköna utdelningar som trillar in där :) Jag håller med om att aktien och städerna de satsar på känns lite underskattade, det avspeglas i priset tycker jag. Ja fortsätter de att utvecklas så här så borde kursen tillslut pressas upp.

      Med vänlig hälsning / Frihetsmaskinen

      Radera
  2. Gillar också Diös och har köpt i ett par omgångar. Rimligt låg värdering av EK samt möjligheter att öka vinst och utdelning framöver ger en bra investeringsmöjlighet. Gillar även att bolaget är lokalt och inte har HK i Stockholm. Jämförelsen med t ex Hufvudstaden är intressant. Jag väljer Diös..

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Anonym!

      ja vi verkar tänka lite likadant, hoppas på ett fortsatt bra utveckling nu då! :)

      Med vänlig hälsning / frihetsmaskinen

      Radera