torsdag 31 augusti 2017

Bostadspriserna har skenat - Kollar i backspegeln och vad jag sa för 8 år sedan

För 8 år sedan, hade jag en ekonomiblogg. Året var 2009, finanskrisen hade precis planat ut och jag skrev om min resa mot min första miljon. På den tiden var jag väldigt intresserad av bostadsmarknaden, jag var övertygad om att bostadspriserna skulle öka och att ett eget boende på sikt var en bra ekonomisk placering. Även om jag lika gärna kunde haft fel så känns det ju rätt bra såhär i efterhand att kunna konstatera att man hade ganska rätt i sina tankar då. Att ha investerat i en egen bostad har boostat ekonomin rätt bra de senaste 5-, eller ja.. 10- eller säg 30 åren. Det känns bra att man inte lyssnade på det som dagligen stod i tidningarna, det som alla pratade om och även det som skrevs på ett flertal bloggar. Här är lite citat från min tidigare blogg:

"Läste en artikel på di.se om att en "bostadsbubbla" ev. är på gång att byggas upp iom. riksbankens styrning när det gäller reporäntan. Jag vet inte riktigt vad man ska tro eller inte tro, känns som det varit snack om den här bubblan i typ 5-6 år nu. Ok, det kom ett ras förra hösten, men det tog ju inte längre än ett halvår så var priserna tillbaka på samma nivå igen. Själv så tror jag säkert att det kan komma ett rejält ras inom ett par år. Men jag tror också att priserna gått upp så pass mycket då att man som bostadsägare inte kommer förlora på sitt köp. Just nu är det ju ruskigt billigt att bo i bostadsrätt och räntorna måste upp rejält om det ska kunna orsaka ett prisRAS.. eller har jag fel?" - 06-09-2009

..och en månad senare..

"Man kan återigen läsa på DI om hur en bostadsbubbla är på gång och att den kommer att spricka med prisras som följd. Som bostadsrättägare med intresse för ekonomi så är det ju svårt att inte påverkas av snacket. Men som jag sagt förut så tror jag inte att man förlorar pengar på sin bostadsrätt, i längden. Även om det skulle bli ett ras. Om man tittar tillbaks historiskt så har priserna alltid gått upp, med vissa mer eller mindre stora dippar. Det gäller helt enkelt att göra ett val, antingen är du med i racet både upp och ner, eller så står du och tittar på."  - 01/10/2009 

Jag var väldigt säker på att det inte skulle bli ett större prisras trots alla olyckskorpar. Anledningarna till det var flera men bland annat att folk hade höga löner, räntorna var låga och det fanns jobb. Som läget såg ut så var det år 2009 sjukt billigt att bo, jag var övertygad om att ett köp då var en ekonomiskt bra investering för framtiden

"Riksbanken behåller räntan och antagligen blir det ingen höjning förrän nästa höst. Jag vet inte vad jag ska säga eller tycka men jag vet i alla fall att jag kommer att kunna fortsätta spara ett par tusenlappar mer varje månad. Jag vet att många tycker det är katastrof och det är möjligt att det är, men som bostadsrättsinnehavare måste man ju erkänna att det känns bra. Jag tror heller inte att ett bostadsköp som gjorts i år kommer innebära förlust när väl räntan höjs." - 22/10/2009





Räntan var otroligt låg under den här perioden och det var som sagt väldigt billigt att bo. Räntehöjningar kom ju så klart men sedan finanskrisen har vi faktiskt inte fått känna på höga räntor och om jag ska var ärlig så tror jag att riksbanken är livrädd för att testa gränserna. Titta bara på 2008 när räntorna var förhållandevis höga, det har indirekt gjort att vi som då ägde/köpte bostad har bott extremt billigt och gör det fortfarande.

"Nu kan man läsa överallt om bostadspriserna som är på väg uppåt igen och trenden verkar hålla i sig. I höstas hade vi en nedgång och ”alla” talade om det stora raset. Jag vet inte men jag antar att ”alla” de som talade om det stora raset inte var innehavare av någon bostadsrätt och egentligen hoppades på att det stora raset skulle komma.
Priserna går upp just nu, inget konstigt med det. Räntan är låg, även om arbetslösheten är hög så har faktiskt väldigt många jobb och hyfsat bra betalda jobb. (Nu pratar jag om storstäderna) Att säga att det är rimligt att priserna ska gå ner 30–40-50 % som vissa gör känns bara löjligt i dagens läge. Skulle det inträffa så skulle man ju bo i princip gratis och komma upp på en normalnivå om räntan tokhöjs. Så länge efterfrågan finns så kommer priserna att gå upp, hur ologiskt vissa än tycker att det är.

Om man tittar på prognoserna för räntan några år framöver så ser man ju att det antagligen inte kommer bli några jättestora höjningar, räntan kanske går upp som högst runt 5-6 %. Det är ingen hög ränta, men jag tror heller inte att det kommer bli så mycket högre än så. Att tro att folk räknar med en ränta på 1,5% är också löjligt, bankerna har faktiskt vissa krav som måste uppfyllas när du tar ett lån. Sen måste man som sagt tänka på att det är efterfrågan som styr priserna. Folk är beredda att betala mer för sitt boende nu än för 10 år sedan, (pratar fortfarande om storstäder) sorry alla ni som vill att det ska rasa."
- 15/10/2009

Jag lånade pengar, många tyckte det var fel. Jag fick mitt boende jag har idag till halva priset mot vad jag skulle fått betala nu. Jag bor alltså jämförelsevis väldigt billigt idag. Det är kul att kolla tillbaka och se hur man tänkte då, hur omvärlden tänkte, hur tidningarna valde att presentera det. Raset var på ingång, allt skulle ner, men det gick upp. Nu pratar många om raset igen (eller fortfarande), vissa stora bloggare har pratat om det ständigt sedan 2009, kanske tidigare än så. Vissa börjar fundera på at köpa nu men försvarar sig med att de ser det som konsumtion så det är lugnt om det rasar. Men min tanke är fortfarande att vi står som vinnare med ett ägt boende, lika mycket nu som om 20 år. Förr eller senare får självklart alla olyckskorpar rätt, problemet är bara att de haft fel i ett decennium då, så betydelsen blir liksom rätt obetydlig i sammanhanget. Nu pratar många om att bostadspriserna är 20-30% övervärderade, 2009 sa samma personer samma sak. Jag kan konstatera att sedan jag har skrivit inlägget har min lägenhet nästan dubblats i värde, så om marknaden kraschar 20-30 procent kan jag sitta lugn. det är värre för de som hoppar på tåget nu och ska sälja igen om några år. Kommer kraschen komma nu, eller får vi vänta 10 år till?

Oavsett vad så är det viktiga när det gäller köpet av en bostad är att vara långsiktig, precis som med aktier. Så här svarar Per H Börjesson ( VD, Investmentbolaget Spiltan) på frågan "Hur många år ska man vilja bo kvar om det ska löna sig att köpa?" i en intervju  med sydsvenskan från 2014:

"– Historiskt sett har det räckt med bara två år, då har man tjänat mer pengar på sin bostad än på sitt arbete om man köpt i någon av regionstäderna. Men att köpa innebär både en ränterisk, risken att något kostsamt går sönder i bostaden, risken för lagändringar och att värdet kan gå ner. Så jag tycker att man ska vilja bo där i fem, sex år om man ska köpa." - Per H Börjesson

Jag tycker man kan se den egna bostaden som en del i ens totala ekonomi. Långsiktigt så har det inte bara genererat avkastning utan ofta även bidragit till ett billigare boende. Per H Börjesson nämner bland annat det här i sin bok Såhär kan alla Svenskar bli miljonärer. Han går även igenom att lånet har fungerat som en kraftig hävstång, vilket gör att den faktiska avkastningen ofta är större än vad man ofta pratar om. Jag lyssnade på boken på Storytel och tycker den är grym, tänkte göra en recension i ett kommande inlägg.

Lyssna på boken på Storytel. Genom den här länken kommer du till Storytel och kan lyssna fritt i 14 dagar (adlink)

5 kommentarer:

  1. Blir lite som att ropa Varg med alla varningar på di.se mfl. För eller senare får dom säkert rätt!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Precis! Alla som säger att det kommer ett börsras klmmer att få rätt tillslut. Alla som snackar om bobubbla kommer att få rätt tillslut. Ofta anpassar de omfattningen på vägen också. Så länge man är trygg i sin placering så tror jag långsiktigt att det är lugnt.

      Tack för kommentar!

      Radera
  2. jag köpte nyproducerad bostadsrätt just utanför Stockholms innerstad 1999. Kvm-priset då var 10000 kronor, idag är priset 64000 kronor, jag blir hejdad på gatan utanför huset av spekulanter som vill veta vilka mäklare som säljer lägenheter där. Det är dels villaägare där barnen flyttat ut men även folk som vill lämna områden som sakta förslummas dvs där det finns mycket hyresrätter. Jag hade en jäkla tur som ovetande valde ett ömråde med mest bostadsrätter. Med samhällsutvecklingen som sker i Sverige, eller snarare samhällsavvecklingen, så tror jag att denna trend kommer fortsätta. Folk som kan kommer att fortsätta fly från brottslighet, otrygghet, och social misär till tryggare områden.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Anonym, först vill jag säga grattis till ett bta köp! :)

      Jag tror det ligger mycket i vad du säger, antalet människor med pengar blir fler och då kommer attraktiva områden bli ännu dyrare osv. Det finns en nog marknad även om priserna är dyra, sen kommer såklart err ev. ras påverka alla bostäder.

      Tack för kommentar!

      Radera
    2. Jag tror också det. Bankerna kommer känna en empati för folk som vill fly dåliga bostadsområden och bevilja lån oavsett inkomst. Därför kommer Sthlm bra områden ha ett kvm-pris cirka 10 ggr högre än New York City om 10-15 år. Men vem fan vill bo i New York? Stockholm är ju creme de la cremé.

      Radera