måndag 13 november 2017

Hur mycket lån har din bostadsrättsförening och hur drabbar det dig vid en räntehöjning?

Har du koll på din bostadsrättsförenings skulder och hur du som medlem kommer att drabbas vid räntehöjningar? Min erfarenhet är tyvärr att det finns en del som inte kollar igenom årsredovisningen innan man köper en ny lägenhet, man hoppas helt enkelt på det bästa. Det här inlägget kommer att innehålla en del siffror och uträkningar så ladda kaffekoppen och nån kaka så kör vi.




Det vanligaste sakerna man kollar vid ett köp av lägenhet är oftast priset, avgiften och om avgiften höjts de senaste åren. Att avgiften inte höjts kan ofta vara ett bra tecken, men det behöver absolut inte vara så. Tänk er en aktie som fortsätter att dela ut lika mycket men har blivit tvungen till att låna eller ta av kassan för att klara utdelningen, det finns många exempel att plocka på börsen. Vi vet ju vad som händer förr eller senare, utdelningen sänks eller stryps helt. På samma sätt som du granskar ett bolag vars aktie du funderar på att köpa bör du göra med en bostadsrättsförening. Börja med att kolla den senaste årsredovisningen. Jag tänkte gå igenom några saker som kan vara bra att ha koll på.

Lån per kvadratmeter - Något som jag tycker är viktigt att kolla är hur mycket lån du "får på köpet" när du köper din lägenhet. Skit i hur du betalar ditt köp, de lånen eller pengarna lägger vi utanför den här beräkningen. I årsredovisningen står det ibland i en egen kolumn lån per kvadratmeter eller så får du räkna ut det själv genom att ta de totala lånen delat med den totala ytan. Du får då troligtvis fram en summa mellan 0-15.000kr. Om summan är noll så är det jättebra, om summan är 10.000 eller högre bör du kanske börja fundera på att bli orolig. När du sedan tar summan du fått fram och multiplicerar med din bostadsyta så kommer du att få svaret på det lån du fått med "på köpet" när du köpte din bostadsrätt. Här är en Twitterpoll jag gjorde på frågan hur mycket lån har din bostadsrättsförening:



Jag gör två räkneexempel på en lägenhet på 60m2, exempel 1 har 0kr/m2 i lån och exempel 2 har 10.000kr/m2 i lån. Lägenhet 1 får 0kr i lån (0x60 = 0) Lägenhet 2 får 600.000kr i lån (10.000x60= 600.000kr). Så här långt kan vi alltså se att genom lägenhet 1 betalar du för vad du får, om du betalat 3.000.000kr så får du en bostadsrätt i föreningen. När det gäller lägenhet nummer 2 så får du inte bara en bostadsrätt utan också 600.000kr i lån genom din andel i föreningen, du har alltså indirekt betalat 3.600.000kr för den bostadsrätt du köpt. Det här är en av många anledningar till att vissa lägenheter kan skilja stort i pris på samma gata.

När räntorna stiger - Den dagen om (när) räntorna stiger är troligtvis den dagen som de som inte kollat igenom årsredovisningen ordentligt kommer att märka om de köpt en bostadsrätt i en förening med hög eller låg belåning. Om räntan stiger från 1,5% till 4% så kommer inte bara dina lån att bli dyrare utan även föreningens. Det gör att kostnaderna kommer att öka i proportion med lånen, dessa kostnader måste om det inte kan täckas genom hyresintäckter/föreningsavgifter/försäljningar betalas av föreningens medlemmar. Alla medlemmar kommer om inte bostadsrättsföreningen belånar sig ännu mer, mest troligt att drabbas av en avgiftshöjning. Jag gör ett exempel nedan för (1) den obelånade föreningen och (2) föreningen med 10.000kr/m2 i lån. Jag räknar att vi tog 2 miljoner i privat lån för båda exemplen.

  • Förening (1) drabbas inte alls av räntehöjningar utan det är bara din egna belåning som drabbas. Din räntekostnad ökar från 1750kr/mån till 4667kr/mån efter ränteavdrag.

  • Förening (2) drabbas av räntehöjningar vilket blir en kostnad som fördelas på medlemmarna. Din privata räntekostnad är samma som för lägenhet 1. Föreningens räntekostnad för din lägenhet ökar från 750kr/mån till 2000kr/mån. Föreningen kan inte göra avdrag på räntan. Du går alltså från en räntekostnad på 1750kr/mån till en kostnad på 6667kr/mån efter ränteavdrag.

Man kan alltså säga att en högbelånad förening har en hävstång i räntan. detta påverkar dig inte alls i oförändrat läge men mycket om räntan höjs. Ofta har föreningar med högre lån i övrigt automatiskt högre kostnader också. På sidan Allabrf.se kan du göra en enklare snabbkoll genom att söka på den bostadsrättförening du vill kolla upp.


Övrigt som kan vara bra att tänka på:

Amortering - Hur mycket amorterar föreningen? Detta är extra viktigt när det handlar om föreningar med höga lån. Man vill gärna se en betydande amortering som ger effekt. Det är ekonomiskt fördelaktigt för föreningen och dess medlemmar att amortera framför att sänka avgiften. Det har både med skatten att göra samt att det sänker den ekonomiska risken.

Renoveringar - Som med allt, även bolag på börsen ska man dock inte stirra sig blind på enbart lånedelen. Kolla även om viktiga renoveringar gjorts eller kommer att behövas den närmsta tiden. Om det behöver renoveras, kolla om det eventuellt finns en kassa för det och en plan. Viktiga renoveringar är bland annat tak, fasader, stammar/badrum/kök, ventilation och värmesystem.

Besparingsåtgärder/investeringar - En förening kan vid första anblick se ut att ha en del lån, ibland även nytagna sådan. Kolla vad pengarna gått till, i vissa fall kan de investerats i energibesparande åtgärder som solenergi eller bergvärme. Om installationen precis har slutförts så är det inte säkert att det gett fullt utslag på den senaste årsredovisningen och det kan därför se värre ut än vad det är.

Lokaler/hyresrätter/parkeringar - Stadig ström av hyror tickar in i kassan.

Orealiserade tillgångar - Lokaler, råvindar och hyresrätter är guld värda att ha i sin förening. de ger ett stadigt inflöde till kassan och om en hyresgäst flyttar finns alltid alternativet att ombilda lokalen/hyreslägenheten till en bostadsrätt och sälja. Det här blir som dolda tillgångar för den som inte vet om det. Säg att föreningen har lån på 20 miljoner men sitter på 10st lägenheter som det kan sälja med vinst på 2 miljoner st. De kan alltså i framtiden göra sig obelånade.


Hur tänker ni när det gäller lånen som en bostadsrättsförening har, är det en avgörande faktor när ni köper en lägenhet?

* Jag reserverar mig för ev. räknemissar och fel då texten blev ganska lång.
* Jag lade till en flik om amortering efter Stefans kommentar.



Liknande inlägg:
Bostaden, en fet tillgång - Det är bara ett problem!
Bostadspriserna har skenat - Kollar i backspegeln och vad jag sa för 8 år sedan
Jag har backat 400.000kr den senaste tiden

Läs mer om mig och mina mål HÄR.

7 kommentarer:

  1. Att hålla koll på föreningslån är högst väsentligt vid köp/boende i BR. Kan passa på att nämna i sammanhanget att hålla kolla på eventuell amortering hos din BRF är inte så dumt heller.

    SvaraRadera
    Svar
    1. hej Stefan,

      Bra synpunkt, om föreningen amorterar bra så är det iaf ett tecken på att de själv tänker rätt och långsiktigt. Om en föreningen med höga lån endast amorterar 1% per år kan man börja undra lite. Jag lägger till det till inlägget!

      Tack för kommentaren!

      Radera
    2. ..glömde säga, väldigt bra inlägg du skrivit i ämnet förresten! :)

      Radera
  2. Bra att lyfta detta!
    /S

    SvaraRadera
  3. Jag är så nyfiken på vad du arbetar med i ditt företag om du vill säga det alltså. Jag skulle å gärna vilja ha en egen verksamhet men har inte vågat ta steget än.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Pia,

      Haha, jag skulle så gärna vilja säga men vill inte riskera att bryta min anonymitet :). Vad jobbar du med idag eller kan/är intresserad av, jag kanske kan ge lite tips?

      Med vänlig hälsning / Frihetsmaskinen

      Radera