Skatt på lägenhetsförsäljning - Hur mycket & vilka avdrag kan man göra?

Hur mycket skatt (vinstskatt) blir det vid en lägenhetsförsäljning? Det här är en fundering jag själv hamnat i några gånger och det är lätt att glömma bort vad som gäller.

Därför tänkte jag skriva en kort inlägg om det för att påminna både mig själv- och eventuellt intresserade läsare av bloggen.

Skatten på en lägenhetsförsäljning är 22% av vinsten du har gjort. Vinsten är det som blir över efter att du dragit av inköpspriset av lägenheten, försäljningsutgifter, förbättringsutgifter, kapitaltillskott och andel av inre reparationsfond.

Innehåller affiliatelänkar

Beräkna skatt vid lägenhetsförsäljning

För att räkna ut vad skatten blir på din försäljning börjar du med att ta försäljningspriset. Från försäljningspriset drar du av inköpspriset samt de utgifter du haft i syfte att öka försäljningspriset.

För att förklara det hela på ett enkelt sätt tänkte jag i det här blogginlägget ta ett exempel på en lägenhetsförsäljning.

Jag har försökt att göra det så kort- och enkelt som möjligt.

Uträkning av vinstskatten på lägenhet - Exempel

• Försäljningspris: 3.000.000kr
• Inköpspris: 2.000.000kr
• Utgifter: 123.000kr
• Vinst: 877.000kr

• Skatt att betala = 192.940kr

Uträkning:

3.000.000-2.000.000 = 1.000.000kr

1.000.0000-123.000 (utgifter) = 877.000kr (vinst)

877.000x0,22 = 192.940 (skatt)

Det här är såklart en väldigt förenklad uträkning, därför tänkte jag gå igenom allt mer detaljerat nedanför.

Du kan räkna mer i skatteverkets reavinst-kalkylator här!

Avdrag vid lägenhetsförsäljning

Ok, nu vet du hur du räknar ut hur mycket skatt du ska betala. Här tänkte jag gå igenom vilka avdrag du får göra som kan sänka din skatt.

Jag går igenom de punkt för punkt med en kort förklaring.

Kort förklarat kan man säga att inköpspriset och alla utgifter du har i syfte att få ett högre försäljningspris kan dras av när du säljer din lägenhet.

1. Inköpspris

Den här är ganska självklar. Om du köpte din lägenhet för 2 miljoner kronor så börjar du med att dra av det från försäljningspriset. I exemplet ovanför där lägenheten säljs för 3 miljoner, innebär det att vi har 1 miljon kvar.

2. Förbättringsutgifter & tillbyggnad

En annan sak du får dra av från försäljningssumman innan skatten dras är förbättringsutgifter (grundförbättringar). För att dessa utgifter ska vara godkända måste storleken på utgifterna vara minst 5.000kr per år och de ska ha "förbättrat" bostaden mot hur den var tidigare.

Det finns ingen tidsgräns på det här avdraget men du måste själv ha gjort förbättringarna under tiden du själv bott i lägenheten.

Förbättringsutgifterna är som det låter förbättringar, det kan vara att du har installerat en diskmaskin som inte fanns där tidigare, gjort förbättrande el- och rörarbeten eller ändra planlösningen och bygga nya väggar.

Exempel på förbättringsutgifter är:

• Installera diskmaskin eller tvättmaskin som inte fanns tidigare
• Byta ut en gammal plastmatta mot ett dyrare trägolv
• Bygga en vägg eller ändra planlösningen
• Montera en inbyggd garderob som inte fanns tidigare
• etc.

OBS! Om du t.ex. byter till nytt golv så ska du bara dra av merkostnaden för det dyrare golvet om det inte skett under de senaste 5 åren. Om du byter från plastmatta till ett parkettgolv så drar du kostnaden för parkettgolv (minus kostnaden för plastmatta).

3. Underhåll & reparationer

När det gäller underhåll och reparationer så får du dra av dom, men de får vara max 5 år gamla. De måste även uppgå till minst 5.000kr samma år för att få dras av. Allt som du byter ut eller fixar till räknas egentligen som underhåll & reparationer.

Exempel på underhåll & reparationskostnader är:

• Måla om
• Nytt golv
• Slipa golv
• Nya vitvaror
• Ny trall på balkongen
• etc.

4. Försäljningsutgifter

Försäljningsutgifterna är de utgifter som är kopplade till själva försäljningen. Den största är oftast mäklararvodet, men även styling inför visning får dras av.

Exempel på försäljningskostnader är:

• Arvode till mäklare
• Avgift för Hemnet.se
• Utgifter för styling av lägenheten
• Försäkring mot dolda fel

5. Kapitaltillskott & inre reparationsfond

Utöver de sakerna jag har nämnt ovanför så finns det två saker till du får dra av, det är kapotaltillskott och inre reparationsfond.

Det här kan ofta vara lite svårt att ha koll på och i många fall missar folk att dra av det här. Det kan också uppfattas som krångligt att ta reda på de här uppgifterna.

Kapitaltillskott

Kapitaltillskott är helt enkelt den del som du stått för av bostadsrättförenings amorteringar på sina lån. 

Av avgiften du betalat varje månad har säkerligen en del gått till att amortera ner lånen, det i sin tur höjer värdet indirekt på din bostadsrätt.

Du har därför rätt att dra av den del som bidragit till att amortera ner föreningens lån. Det kan även vara större engångsinsättningar du gjort t.ex. i samband med balkongbygge etc. Du ska få dessa uppgifter av bostadsrättföreningen året efter du har sålt din lägenhet.

Inre reparationsfond

Om den inre reparationsfonden som är kopplad till din lägenhet har ökat under tiden du bott i lägenheten har du rätt att dra av den delen som ökat i deklarationen.

Det eftersom du indirekt har höjt värdet på bostadsrätten med motsvarande summa.

6. Ränteskillnadsersättning

Om du löser dina lån eller byter bank innan lånen löpt ut har banken rätt att ta ut en ränteskillnadsersättning.

Det kan handla om tusenlappar och beror på löptid och lånets/lånens storlek. Denna kostnad för du dra av mot vinsten på försäljningen av lägenheten.

Räkna på vad din ränteskillnadsersättning blir här

Exempel på vad du ska betala i vinstskatt när du sålt din lägenhet

Ok, nu har vi typ gått igenom det hela. Dags för en summering, vi utgår från det exemplet jag har kört i inlägget.

Försäljningspris

Vi sålde bostaden för 3 miljoner, där har vi vårat försäljningspris.

= 3 miljoner

Avdrag

Nu bryter vi ner avdragen var för sig för att få en uppfattning om hur det kan se ut.

• 1. Inköpspris - Vi köpte lägenheten för 2.000.000kr, det börjar vi alltså med att dra av

• 2. Förbättringsutgifter - Vi la nytt trägolv för 20.000kr

• 3. Reparation & underhåll - Vi målade om och köpte nya vitvaror året innan försäljningen för 30.000kr

• 4. Försäljningsutgifter - Vi betalade ett arvode till mäklaren på 50.000kr, köpte Hemnet-annonser för 3000kr och använde homestyling för 20.000kr.

Totala utgifter = 2.123.000kr

Beloppet vi ska skatta på (22%) är 877.000kr

Vinstskatten vi får betala är 192.940kr

När ska man betala reavinstskatten?

Det första du gör är att deklarera vinsten från försäljningen på deklarationen året efter du sålt din lägenhet. När du vet vilken skatt du ska betala betalar du även den till skatteverket året efter försäljningen.

Uppskov på skatt vid lägenhetsförsäljning

Du kan skjuta upp skatten om du köper en ny bostad. Hur mycket av skatten du kan skjuta upp beror på vad den nya bostaden kostar.

Nu kan du till och med skjuta upp skatten helt räntefritt, läs mer!

Skjuta upp reavinst, hur mycket?

Hur mycket skatt du får skjuta upp beror som sagt på hur mycket din nya bostad kostar. Du får inte skjuta upp en vinst som är mindre än 50.000kr.

Skjuta upp hela vinstskatten

Om du vill skjuta upp hela vinstskatten måste du köpa en ny lägenhet som är lika dyr eller dyrare än den du sålde.

Skjuta upp en del av vinstskatten

Om du köper en billigare bostad än den du sålde kan du skjuta upp en del av skatten. För att räkna ut hur mycket du kan skjuta upp tar du vinsten x pris för ny bostad / försäljningspris för såld bostad.

Om du t.ex. köper en lägenhet som kostar hälften så mycket som den du sålde med vinst kan du skjuta upp hälften av vinstskatten.

Köpa ny lägenhet för att slippa reavinstskatt

Om det är så att du vill slippa betala skatten nu och skjuta den vidare till nästa bostad är det två viktiga datum du måste ha koll på.

För att få uppskov med skatten måste den nya bostaden vara inköpt tidigast den 1.a januari året innan- och senast den 31.a december året efter försäljningen.

Skjuta upp reavinst, hur länge?

Du kan skjuta vinstskatten på framtiden så länge du bor varaktigt i den nya bostaden eller flyttar till en lika dyr eller dyrare lägenhet och fortsätter skjuta på skatten.

Det här kan självklart ändras framöver och vi vet aldrig vad framtida politiska beslut kommer att innebära.

I dagsläget är det väldigt förmånligt att skjuta upp vinstskatten och det finns ingen anledning att inte göra det om du har möjlighet.

Den slutliga skatten påverkas av din totala ekonomi

Som alltid påverkas ditt slutliga skattebesked av din totala ekonomi. Det här är bara en snabb beräkning av vad skatten blir vid försäljning av en lägenhet och vad du kan dra av etc.

Jag hoppas att den kan hjälpa någon och säga gärna till om du har några tillägg eller hittar några felaktigheter.

Har du betalat vinstskatt på bostadsförsäljning någon gång? Sköt du upp skatten eller betalade du allt på en gång?